عصر سرعت: چرا با وجود نیاز مبرم به خلق مراکز نوین تجاری؛ مجتمع‌های تجاری ساخته شده از فروش و بهره‌برداری بازمانده‌اند!
شهر از گذشته مکان فعالیت، سکونت، کار، تجارت و تفریح بوده است. آنچه به چشم می‌خورد این است که همراه با توسعه شهر؛ نظام مراکز فعالیت و کسب و کار، توسعه منظم نیافته و بطور نسبی آشفته است.
امروز 30 درصد سفرها به بازار تهران انجام می‌شود و ما مراکز خرید منطقه‌ای نداریم. ضمن اینکه بازار تمایلات بخش سنتی را تأمین می‌کند و نه کسب و کارهای نوین! امروز منطقه 3، 6 و 12 مهمترین مراکز مقیاس شهری تهران می‌باشند. ضمن اینکه کسب و کارهای نوین مانند لاله‌زار، چراغ برق، جمهوری، و … 35 راسته جدید را شکل داده‌اند؛ به قسمی که برخی بازارهای نوین پوشاک تا جردن ادامه دارد. یکی از نیازهای شهر توسعه یافته تهران خلق مراکز نوین شهری قابل ارتباط با بازارهای ملی و جهانی است، تا بتواند پاسخگوی سرمایه‌گذاران، فعالان بازار و مردم باشد.
اما چرا با وجود نیاز مبرم به ساخت مراکز نوین تجاری و اداری؛ این بخش جذابیت کافی برای بازار سرمایه و فعالان بازار ندارد.
در اینجا شایسته است به سه مؤلفه یا مثلث “دولوپ” یک پروژه تجاری که شامل “طرح توسعه (دولوپ)“، “پول‌رساني خوب” و “مديريت خوب” می‌باشد؛ اشاره کنم.
واژه دولوپر در مفهوم کلی به معنی ارتقاء دهنده، خالق، آشکار ساز و توسعه دهنده می‌باشد. این واژه (Develop+er)؛ از سال 1833 به معناي “شخصي كه ارتقاء مي‌دهد” وارد گفتمان رایج مردم شد. به تدریج از سال 1869 به بعد در عكاسي‌ها براي ناميدن محلول مخصوص ظهور عكس از این واژه استفاده شد. پس از سال 1983 نيز به شخص يا شركتي كه زمين‌ها را خريداري کرده و در آن‌ها مستغلات ساخته و سپس آن‌ها را مي‌فروشد؛ دولوپر املاک و مستغلات گفته می‌شود. در ادامه در مورد هر یک از عوامل دولوپ یک پروژه تجاری بحث می‌کنیم.
طرح توسعه
بزرگ فكر كن! چند سال پيش موضوع قطعه زميني براي فروش در نزديكي دفتر كارم مطرح شد. وقتي از یک دولوپر تجاری قيمت آن را پرسيدم در جواب گفت: 60 میلیارد تومان. من خنديدم و گفتم داري شوخي مي‌كني و جلسه را ترك كردم. در بهترين حالت فكر مي‌كردم ارزش آن ملك 30 میلیارد تومان باشد. امروز برای آن زمین یک طرح توسعه مجتمع خودرویی در حال تدوین است و قطعاً ارزش این زمین با طرح دولوپ مذکور بيش از 60 میلیارد مي‌ارزد. متخصصین حوزه‌ی دولوپ املاک عقیده دارند؛ “شخص داراي طرح بهتر پيروز مي‌شود.” هر زمان كه از مقابل آن ملك با ماشين عبور مي‌كنم با خود مي‌گويم: بزرگتر فكر كن!
پول‌رساني خوب
در ساخت و ساز و املاك و مستغلات پول‌رساني حرف اول را می‌زند. خیلي‌ها مي‌گويند:
موقعيت مكاني، موقعيت مكاني، موقعيت مكاني.
من مي‌گويم:
پول‌رساني، پول‌رساني، پول‌رساني.
اگر بتوانيد پول‌رساني خوب را تضمين كنيد، زمان اتمام پروژه کوتاه و بازده سرمایه‌گذاری بالا می‌رود. امروزه بسیاری از شرکت‌های مدرن یک مرکز مشارکت برای تأمین سرمایه ایجاد نموده‌اند.
مديريت خوب
شایسته است درک کنید که کسب و کار نیاز به پنج مهارت جریان نقدینگی، سیستم‌ها، ارتباطات، حقوقی و مهندسی قراردادها و طراحی پروژه است. دلیل اینکه اکثر کسب و کارها با شکست مواجه می‌شوند این است که افراد هم مهارت هستند. امروزه در عصر تکنولوژی مفهوم جدیدی در ساختار شرکت‌ها بوجود آمده که مالکیت از مدیریت جداست. به این مفهوم که بسیاری از افراد ممکن است فقط در شرکتی سهامدار باشند، ولی الزاماً عضو هیأت مدیره نباشند. توجه کنید که یک هیأت مدیره قوی موتور پول‌سازی شرکت است!
امروزه الگوهای پیشرفته‌ای همچون PSPP برای تأمین‌سرمایه، ساخت (مهندسی، تجهیزات، ساخت)، فروش و بهره‌برداری پروژه‌ها در جهان تجربه شده که به راحتی برای فعالان ساخت و ساز در دسترس است.
مهندس علی رجبی ابهری
